전세는 한국에서 가장 흔한 주거 방식 중 하나지만, 믿고 맡긴 전세보증금을 돌려받지 못하는 일이 점점 늘고 있어요. 이른바 ‘전세사기’는 이제 남 일이 아니에요. 🏠💥
2025년 현재, 깡통전세·이중계약·명의신탁 등 다양한 수법이 늘어나면서 피해자 수도 증가하고 있어요. 하지만 사전에 체크하고, 혹시 피해를 입었을 때 빠르게 대처하면 피해를 줄일 수 있어요.
이번 글에서는 전세사기의 주요 유형, 예방법, 피해 시 대처 방법과 함께, 정부가 제공하는 보증 및 지원 제도까지 모두 정리해드릴게요. 꼭 저장해두세요! 📝
⚠️ 전세사기란 무엇인가요?
전세사기는 집주인이 세입자의 전세보증금을 가로채거나, 돌려주지 않는 모든 형태의 사기를 말해요. 의도적인 이중계약, 허위 보증, 고의적 경매유도 등이 대표적인 유형이에요.
전세 계약을 했지만 집이 경매에 넘어가고, 세입자는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있어요. 특히 ‘깡통전세’는 집값보다 보증금이 높아 문제가 더 심각해요.
2025년 현재, 수도권을 중심으로 청년과 사회초년생 피해가 급증 중이에요. 원룸, 신축 빌라, 공공주택 등 상대적으로 시세 정보가 부족한 곳에서 자주 발생해요.
이런 사기를 피하려면 계약 전 꼼꼼한 정보 확인과 사전조사가 필수예요. 계약서 쓰기 전 5가지는 꼭 체크해야 해요!
🔍 대표적인 전세사기 유형
전세사기는 생각보다 더 다양한 수법으로 이뤄져요. 단순한 계약 위반이 아니라, 조직적으로 설계된 금융 사기인 경우도 많아요.
가장 흔한 유형은 깡통전세예요. 집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷해서, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 없어요. 이외에도 명의신탁, 이중계약, 위장전입 등이 있어요.
계약 시 실제 소유주가 아닌 사람과 계약하거나, 다른 세입자보다 뒤에 확정일자를 받는 경우에도 위험해요. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해야 해요.
아래 표에서 전세사기 유형을 정리했으니, 꼭 기억해두세요! 📋
📊 전세사기 주요 유형 정리표
| 사기 유형 | 설명 | 예방 방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 집값보다 보증금이 높거나 비슷함 | 시세 확인, 전세가율 80% 이하 |
| 이중계약 | 동일 물건을 여러 명과 계약 | 등기부등본 확인, 확정일자 선점 |
| 명의신탁 | 실소유자 아닌 제3자 명의 계약 | 등기상 소유주 본인 확인 |
✅ 사전 예방법 체크리스트
전세사기를 예방하려면 계약 전에 ‘5가지 기본 사항’을 반드시 확인해야 해요. 조금만 주의하면 대부분의 위험을 줄일 수 있어요.
✔️ 등기부등본 확인: 집주인 이름, 근저당 여부, 소유권 일치 여부 체크
✔️ 전세가율 확인: 매매가 대비 전세가 비율 80% 이하인지
✔️ 확정일자+전입신고: 계약 후 바로 동사무소에서 처리
✔️ 전세보증보험 가입 여부: 가입 가능한지 확인 후 진행
✔️ 집 상태 및 주변 시세 조사: 동일 건물 다른 세입자와 비교
요즘은 앱에서도 등기부등본을 무료로 확인할 수 있어요. ‘부동산플래닛’, ‘직방’ 등에서도 실거래가 조회가 가능하니 꼭 확인해보세요!
전세보증금이 내 전 재산이라면, 그만큼 꼼꼼하고 철저해야 해요. 사기꾼은 그 빈틈을 노리니까요. 😤
🛠️ 사기 발생 시 대처 절차
이미 전세사기를 당했다면 당황하지 말고 단계적으로 대응해야 해요. 빠른 대처가 피해 최소화의 핵심이에요.
1️⃣ 계약서, 통장 이체내역 등 증거 자료 확보
2️⃣ 관할 경찰서에 사기죄 고소장 제출
3️⃣ 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG) 등에 보증금 반환청구 신청
4️⃣ 경매 절차 확인 및 임차권 등기명령 신청
5️⃣ 지자체 전세사기 피해자 주거지원센터 상담
특히 확정일자, 전입신고를 했다면 법적으로 우선변제권이 생기기 때문에, 채권 회수 순위가 유리해질 수 있어요.
지방자치단체마다 피해자 지원 창구가 있으니 혼자 고민하지 말고 도움을 꼭 받아보세요! 🙏
🏛️ 정부 지원 정책과 보증제도
전세보증금 반환을 못 받을 가능성에 대비해, 정부에서는 전세보증보험과 특별지원 제도를 운영 중이에요.
대표적인 기관은 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증이에요. 일정 요건을 충족하면 전세보증금을 대신 돌려주는 제도예요.
또한 2025년부터는 피해자 전용 임시 거주 공간 제공, 금융 지원 대출, 심리상담 서비스도 함께 확대 운영 중이에요.
아래 표로 기관별 보증 조건을 비교해봤어요! 꼭 활용해보세요.
📊 전세보증보험 기관별 비교표
| 기관명 | 가입 조건 | 보장 한도 | 기타 특징 |
|---|---|---|---|
| HUG | 집값 70% 이하, 임대인 세금 체납 無 | 최대 5억 원 | 정부 보증기관, 보증료 저렴 |
| SGI 서울보증 | 등기부 이상 無, 보증금 10억 이하 | 최대 10억 원 | 신속 보증, 단독주택 가능 |
🧭 피해자 지원 팁과 복구 순서
전세사기를 당하면 심리적 충격이 크지만, 복구는 ‘순서대로’ 하면 훨씬 수월해져요. 절대 포기하지 말고 단계별로 따라가보세요.
✔️ 1단계: 전입신고·확정일자 확인
✔️ 2단계: 임차권 등기명령 신청 → 법적 권리 유지
✔️ 3단계: 지자체 피해자 긴급지원제도 신청
✔️ 4단계: 전세보증금 반환청구 소송 또는 HUG 대위변제 신청
✔️ 5단계: 금융/심리 상담 서비스 연계
정부와 지자체도 피해자 보호를 위해 연계기관을 운영하고 있어요. 국토교통부, 법률구조공단, 대한법률구조공단 등에서 도움을 받을 수 있어요.
‘내가 뭘 잘못했나’라는 생각보단, 침착하게 법적 절차를 밟아 나가는 게 가장 중요해요. 💪
FAQ
Q1. 전세사기 확정일자는 왜 중요한가요?
A1. 확정일자를 받아야 보증금 반환 시 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생겨요. 전입신고와 함께 꼭 받아야 해요.
Q2. 전세계약 전 등기부등본은 어디서 보나요?
A2. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람 가능하고, 모바일 앱으로도 무료로 확인할 수 있어요.
Q3. 피해자가 되면 바로 집에서 나가야 하나요?
A3. 그렇지 않아요. 임차권 등기를 신청하면 권리를 유지하면서 계속 거주할 수 있어요.
Q4. 보증금 전액을 돌려받는 건 가능한가요?
A4. 확정일자와 전입신고가 되어 있고, 보증보험에 가입되어 있다면 대부분 돌려받을 수 있어요.
Q5. 보증보험 없이도 도움받을 수 있나요?
A5. 가능해요. 지자체의 긴급 주거지원, 법률 상담, 공공임대 전환 프로그램 등을 이용할 수 있어요.
Q6. 임차권 등기명령은 어디서 신청하나요?
A6. 관할 지방법원 등기과에 신청해요. 온라인 전자소송 사이트에서도 가능해요.
Q7. 명도소송도 해야 하나요?
A7. 소유주가 경매 낙찰자와 달라진 경우 명도소송이 필요할 수 있어요. 법률구조공단의 도움을 받는 게 좋아요.
Q8. 깡통전세인지 미리 알 수 있나요?
A8. 실거래가와 보증금 비교로 확인할 수 있어요. 시세보다 보증금이 높으면 깡통전세일 가능성이 높아요.